Regulación de preventas inmobiliarias: Protección al consumidor sin freno a la inversión

Las preventas han sido, durante años, una herramienta clave para detonar el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, también se han convertido en un terreno fértil para malas prácticas que, en algunos casos, han puesto en riesgo el patrimonio de los compradores y dañado la credibilidad del sector. Esta realidad ha provocado que en congresos locales, como el de Nuevo León, se presenten iniciativas para regular más estrictamente esta figura.

La propuesta presentada ante el Congreso de Nuevo León contempla, entre otros puntos, que los desarrolladores cuenten con un permiso de preventa emitido por el municipio correspondiente, y que tengan previamente una póliza de garantía que cubra a los compradores en caso de incumplimiento. Aunque la intención es legítima —proteger al consumidor—, estas medidas podrían tener un impacto financiero considerable para los desarrolladores, en particular aquellos que inician su operación con capital limitado y dependen de las preventas como una de sus principales fuentes de fondeo.

Si estas medidas se implementan sin una evaluación técnica adecuada, podrían generar un efecto adverso en la industria: el desincentivo a la inversión. Los fondos de capital privado, institucional o semiestructurado, al enfrentar mayores riesgos y requisitos de cumplimiento, podrían optar por retirarse de proyectos en etapa temprana. Esto limitaría el acceso a capital para nuevos desarrollos, reduciendo la oferta de vivienda, encareciendo el producto y afectando directamente al consumidor final, que tendría menos opciones y a precios más elevados.

Las iniciativas regulatorias deben encontrar un equilibrio. Es necesario establecer mecanismos que protejan al comprador, pero también es imperativo que las condiciones permitan la continuidad de la inversión y del desarrollo. La solución no está en frenar las preventas, sino en profesionalizarlas y exigir transparencia y responsabilidad por parte de quienes las utilizan como herramienta de fondeo.

Desde nuestra experiencia, asesoramos a desarrolladoras en la estructuración de oportunidades de inversión que establezcan criterios razonables para el emprendimiento y ejecución de proyectos, como una adecuada mezcla de preventas, financiamiento bancario y capital de riesgo.

Esta combinación estratégica no solo fortalece la solidez del proyecto, sino que genera confianza para todos los involucrados y, en última instancia, permite ofrecer un producto de valor al comprador. La clave está en estructurar teniendo en cuenta un compromiso con el comprador final, conciliando la necesidad de impulsar la actividad económica del desarrollo inmobiliario.