Reglas antilavado 2026: lo que todo desarrollador inmobiliario debe resolver antes de que sea tarde
- Newlex
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Las nuevas Reglas de Carácter General (RCG) de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) ya son oficiales. El Acuerdo 115/2026 de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), publicado el 7 de agosto de 2026 en el Diario Oficial de la Federación, cierra un ciclo de reformas que arrancó en julio de 2025 y que cambió, de fondo, las reglas del juego para quien desarrolla proyectos inmobiliarios en México. Si tu negocio capta recursos para construir, fraccionar o comercializar un desarrollo, esto ya no es un tema exclusivo del área legal: es un riesgo operativo que puede frenar una venta, un financiamiento o una ronda de inversión si no está resuelto.
¿Qué cambió exactamente el 7 de agosto de 2026?
El Acuerdo 115/2026 modifica las Reglas de Carácter General vigentes desde 2013 (reformadas en 2014 y 2020) para alinearlas con la reforma a la LFPIORPI de julio de 2025 y con el Reglamento reformado en marzo de 2026. En términos prácticos, esto es lo que la SHCP terminó de definir:
Un orden de prelación para identificar al beneficiario controlador en estructuras complejas (fideicomisos, sociedades, vehículos de inversión).
Un Enfoque Basado en Riesgos (EBR) formal, con clientes clasificados en riesgo bajo, medio y alto.
Reglas actualizadas para identificar a Personas Políticamente Expuestas (PEP).
Los requisitos concretos para el manual de políticas internas, la capacitación anual, la auditoría anual y, el punto que más falta hacía, los mecanismos automatizados de monitoreo continuo de operaciones.
Tres fechas que ya deberías tener marcadas
El nuevo régimen antilavado no llegó de golpe: se construyó en tres etapas, y las tres ya están vigentes.
16 de julio de 2025 — Reforma a la LFPIORPI, en vigor desde el día siguiente. Aquí nació la fracción V Bis del artículo 17, la que afecta directamente al desarrollo inmobiliario.
7 de agosto de 2026 — Acuerdo 115/2026 de la SHCP, que modifica las Reglas de Carácter General: la pieza que traduce todo lo anterior en procedimientos operativos.
30 de noviembre de 2026 — Entra en vigor el Acuerdo 115/2026 de la SHCP junto con todas sus disposiciones hacia los sujetos obligados.
La fracción que cambió el juego: V Bis del artículo 17
Antes de julio de 2025, el radar antilavado en bienes raíces se concentraba en la compraventa de inmuebles (fracción V del artículo 17): notarios, corredores y quienes intermediaban una transacción ya cerrada. La reforma agregó una fracción nueva, la V Bis, que califica como Actividad Vulnerable "la recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta", y define "Desarrollo Inmobiliario" (artículo 3, fracción IV Bis) como "el proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta".
La diferencia con la fracción V no es cosmética:
En otras palabras: si tu estructura recibe el dinero de los inversionistas o compradores para levantar un desarrollo — aunque la construcción la subcontrates y aunque no seas quien firma la escritura final — ya eres sujeto obligado bajo la LFPIORPI.
Las obligaciones que ya tienes, aunque no las hayas puesto en marcha
Con las tres piezas del marco ya vigentes, esto es lo que aplica hoy a quien realiza la Actividad Vulnerable de desarrollo inmobiliario:
Identificación del cliente y de quien aporta los recursos, sin importar el monto. La obligación de identificar aplica desde el primer peso; no hay piso mínimo.
Aviso a la SHCP cuando la operación (o la suma de operaciones relacionadas) alcanza 8,025 UMA (del orden de $900,000–$940,000 pesos, según el valor diario de la UMA vigente en 2026).
Identificación del beneficiario controlador, con el nuevo orden de prelación que fija el Acuerdo 115/2026 — crítico cuando el desarrollo se estructura a través de un fideicomiso o una sociedad con varios niveles de accionistas.
Registro en el padrón de Actividades Vulnerables ante el SAT.
Expediente de identificación completo y conservado por 10 años (no correos sueltos ni WhatsApp: un expediente ordenado, disponible para auditoría).
Manual de políticas internas, capacitación anual del personal y auditoría anual de cumplimiento.
Mecanismos automatizados de monitoreo continuo de las operaciones — la obligación que, hasta el Acuerdo 115/2026, no tenía un procedimiento claro de cómo cumplirse.
Beneficiario controlador en fideicomisos y SPVs inmobiliarios: el punto ciego más común
La mayoría de los desarrollos medianos y grandes en México se estructuran con un fideicomiso o una sociedad de propósito específico que capta el capital de varios inversionistas. Eso es exactamente el escenario que la LFPIORPI reformada — y ahora el Acuerdo 115/2026 — pone bajo la lupa: ya no basta con identificar a "quien firma", hay que documentar quién controla realmente la estructura, con qué porcentaje y bajo qué orden de prelación. Para un desarrollador, esto suele significar rehacer o completar el organigrama accionario del vehículo del proyecto, no solo llenar un formato.
Monitoreo automatizado: la obligación que ya no se resuelve con una hoja de Excel
Este es, probablemente, el cambio con más fricción operativa. El Reglamento reformado en marzo de 2026 ya anticipaba que los sujetos obligados debían contar con mecanismos automatizados para monitorear el perfil transaccional de sus clientes; el Acuerdo 115/2026 terminó de definir qué se espera de ese monitoreo: seguimiento continuo de las operaciones, alertas ante comportamientos atípicos (pagos fraccionados, aportantes distintos al comprador, financiamiento no explicado) y evidencia de que ese seguimiento realmente ocurre, no solo de que existe un manual que lo describe.
Para un desarrollador, esto no es solo un problema legal: también es un problema de infraestructura. Y es justo ahí donde una plataforma de cumplimiento como Regcheq cambia el panorama, porque resuelve de forma amigable y rápida de implementar lo que antes suponía construir un sistema desde cero:
Dicho de otra forma: la parte de la reforma que más quita el sueño a los desarrolladores — tener un monitoreo automatizado real, con listas de vigilancia al día y listo para una auditoría — es, hoy, la más sencilla de resolver si se apoya en la herramienta correcta en lugar de intentar construirla internamente.
¿Qué pasa si no se cumple?
Las sanciones de la LFPIORPI no son simbólicas: van de 200 a 65,000 UMA para faltas administrativas, y en los casos más graves —omitir avisos, alterar expedientes— pueden alcanzar entre 10% y 100% del valor de la operación involucrada. Más allá de la multa, el riesgo real para un desarrollador es reputacional y transaccional: un inversionista institucional o un banco que financia el proyecto va a exigir evidencia de cumplimiento antes de desembolsar, y no tenerla lista puede detener el cierre.
Qué hacer en las próximas semanas
Confirma si tu estructura cae en la fracción V Bis, aunque no seas tú quien construye o vende directamente.
Revisa el organigrama accionario y de control del fideicomiso o SPV del proyecto, y documenta al beneficiario controlador conforme al nuevo orden de prelación.
Regístrate (o actualiza tu registro) en el padrón de Actividades Vulnerables del SAT.
Actualiza tu manual de políticas internas y tu matriz de riesgo con los criterios del Acuerdo 115/2026.
Resuelve el monitoreo automatizado, las listas de vigilancia y el acompañamiento de auditoría con una plataforma como Regcheq, antes de que un cliente institucional o un banco te lo pida como condición de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo debo cumplir si ya tengo un desarrollo en marcha? Desde el 17 de julio de 2025, fecha en que entró en vigor la reforma que creó la fracción V Bis. No es una obligación que empiece con el Acuerdo 115/2026; este último solo termina de definir los procedimientos operativos.
¿La fracción V Bis me aplica si yo no construyo ni vendo directamente, solo administro los recursos del proyecto? Sí. La fracción V Bis califica la recepción de recursos destinados al desarrollo, no la construcción o la venta en sí. Fideicomisos de administración y vehículos que captan capital de inversionistas quedan comprendidos.
¿Qué es exactamente el "monitoreo automatizado" que exige la nueva regla? Un mecanismo que dé seguimiento continuo —no solo al momento de la identificación inicial— a las operaciones del cliente, capaz de generar alertas ante comportamientos atípicos, cruzar contra listas de vigilancia actualizadas y dejar evidencia de esa vigilancia para una eventual auditoría. Plataformas como Regcheq lo ofrecen ya integrado, sin que el desarrollador tenga que construirlo desde cero.
¿Dónde puedo consultar el texto oficial? En el Diario Oficial de la Federación (dof.gob.mx, edición vespertina del 7 de agosto de 2026) y en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero del SAT (sppld.sat.gob.mx).
Conclusión
El desarrollo inmobiliario dejó de ser un espectador en el marco antilavado mexicano: con la fracción V Bis, el Reglamento de marzo de 2026 y ahora el Acuerdo 115/2026, es uno de los sectores con más obligaciones nuevas y más ambigüedad operativa por resolver. La recomendación de Newlex para desarrolladores e inversionistas es la misma que hemos dado con cada pieza de esta reforma: no esperar a que un banco o un inversionista lo exija como condición de cierre. Estructurar bien el beneficiario controlador de tu vehículo de inversión es un trabajo legal; resolver el monitoreo automatizado, las listas de vigilancia y la preparación de auditoría con una herramienta como Regcheq es, en cambio, la parte más rápida de resolver de todo este paquete.
