Due Diligence como Mecanismo de Cumplimiento de Criterios de Inversión

Cómo convertir hallazgos en condiciones contractuales que protegen aperturas, CAPEX y rentabilidad

Si tu crecimiento depende de aperturas puntuales y ejecución consistente por sitio, el due diligence tiene que operar como un control de elegibilidad. Su valor aparece cuando sus hallazgos se convierten en condiciones, obligaciones, hitos y consecuencias dentro del contrato.

En expansión de retail, autoservicio, farmacias, conveniencia, gimnasios, logística, banca o servicios financieros, cada ubicación debe cumplir criterios definidos por tu empresa antes de asignar capital, tiempo y capacidad operativa:

• Viabilidad regulatoria

• Compatibilidad de uso

• Seguridad jurídica en la tenencia

• Factibilidad real de operación

• Certidumbre en tiempos de apertura

• Previsibilidad en inversión

El contrato es donde administras el riesgo. El reporte solo lo identifica.

Del diagnóstico al filtro de elegibilidad

En adquisiciones, arrendamientos estratégicos, BTS o compra de tierra, el due diligence suele quedarse en “revisar y documentar”. Para una disciplina de inversión, el objetivo es otro: decidir si el inmueble cumple los criterios internos que justifican asignar capital.

En cadenas con expansión multi-sitio, un sitio no elegible pega directo en:

• CAPEX fuera de plan

• Retrasos de apertura

• Flujos negativos no previstos

• Presión sobre covenants financieros

• Deterioro del portafolio consolidado

Por eso, el due diligence debe funcionar como filtro contractual de elegibilidad, no como revisión informativa.

Del hallazgo al cumplimiento contractual

Un hallazgo material puede mover:

• Fecha de apertura

• Curva de inversión (CAPEX)

• Retorno proyectado por sitio

• Cumplimiento de covenants

• Viabilidad regulatoria del modelo operativo

  
  

Si no lo traduces a un mecanismo contractual, terminas incorporando contingencias que erosionan rentabilidad.

En práctica, cada riesgo material debe convertirse en una de estas tres salidas:

1. Condición obligatoria antes del cierre

2. Ajuste económico o garantía que compense el riesgo

3. Derecho de terminación si el criterio no se satisface

Siete mecanismos contractuales para convertir hallazgos en control

1. Condiciones suspensivas como verificación de criterios de elegibilidad

   
   

   Cuándo usarlo: cuando dependes de hechos verificables (gravámenes, permisos críticos, factibilidad de servicios, autorizaciones ambientales o municipales).

   
   

   Qué debe quedar en contrato:

   
   

   1. Requisito definido con precisión

   2. Evidencia documental objetiva

   3. Responsable de gestión

   4. Fecha límite

   5. Terminación sin penalidad si no se cumple
      

2. Ajustes de precio, retenciones y mecanismos de garantía
   

   Cuándo usarlo: cuando el cumplimiento total no llega antes del cierre (regularizaciones en proceso, servidumbres pendientes, obras externas, trámites).

   
   

   Herramientas típicas:

   
   

   1. Retenciones por riesgo identificado

   2. Escrow con reglas objetivas de liberación

   3. Fideicomiso de garantía

   4. Carta de crédito, fianza

   5. Pagos diferidos por hitos

   6. Ajustes automáticos de precio

Objetivo: no pagar “precio pleno” por un activo que todavía no cumple los criterios internos.

3. Declaraciones y garantías específicas alineadas al modelo operativo

   
   

   Cuándo usarlo: cuando necesitas que el contrato refleje criterios corporativos reales, no cláusulas genéricas.

   
   

   Áreas recurrentes:

   
   

   1. Uso de suelo compatible con la operación proyectada

   2. Permisos vigentes y transferibles

   3. Cumplimiento ambiental aplicable

   4. Titularidad libre de cargas

   5. Infraestructura suficiente para operar

   6. Contingencias fiscales o laborales vinculadas al activo

   
   

   Estructura recomendada:

   
   

   1. Definiciones claras de materialidad

   2. Límites de responsabilidad (caps)

   3. Umbrales (baskets y deductibles)

   4. Periodos de supervivencia por tipo de riesgo

   5. Disclosure schedules detallados

      
      

4. Indemnizaciones específicas por riesgos detectados

   
   

   Cuándo usarlo: cuando ya identificaste un riesgo concreto y quieres evitar discusiones interpretativas después.

   
   

   Elementos mínimos:

   
   

   1. Supuesto delimitado

   2. Método de cálculo del daño

   3. Procedimiento de reclamación

   4. Plazos definidos

   5. Fuente de pago (retención, fideicomiso, carta de crédito, ajuste de precio)

      
      

5. Covenants pre-cierre vinculados a un cronograma real

   
   

   Cuándo usarlo: cuando entre firma y cierre hay actividades críticas para llegar al estándar interno.

   
   

   Incluye:

   
   

   1. Calendario contractual por entregables

   2. Reportes con evidencia

   3. Consecuencias por incumplimiento (extensión controlada, penalidad, step-in rights o terminación)

      
      

6. Derechos de terminación disciplinados

   
   

   Cuándo usarlo: cuando un criterio esencial cae, conviene salir con orden para proteger capital.

   
   

   Eventos típicos:

   
   

   1. Denegación de permiso crítico

   2. Restricción regulatoria incompatible con la operación

   3. Imposibilidad de acceso o infraestructura

   4. Hallazgos nuevos sustanciales
      

   Qué debe regular:

   
   

   1. Eventos gatillo

   2. Plazos de decisión

   3. Tratamiento de anticipos

   4. Distribución de gastos
      

7. Mecanismos de ejecución efectivos

   
   

   Cuándo usarlo: cuando el tiempo manda y un conflicto largo mata la rentabilidad esperada.

   
   

   Prever:

   
   

   1. Jurisdicción o arbitraje seleccionado con intención

   2. Medidas cautelares disponibles

   3. Cumplimiento específico cuando aplique

   4. Protocolos de entrega de posesión y documentación

      
      

Las tres preguntas que tú comité debería poder contestar con el paquete legal

• ¿El inmueble cumple nuestros criterios internos de elegibilidad por sitio?

• Si no cumple plenamente, ¿el contrato obliga a cumplir antes del cierre o compensa el riesgo con estructura económica y garantías?

• ¿La estructura protege CAPEX, cronograma y retorno, y reduce flujos negativos por contingencias posteriores?

Nuestro Enfoque

En Newlex estructuramos procesos de adquisición y expansión para que el due diligence se traduzca en control contractual:

• Análisis legal orientado a decisión de inversión

• Verificación contra criterios corporativos preestablecidos

• Diseño contractual que protege cronograma y CAPEX

• Estructuración de garantías para cumplimiento verificable

• Estandarización replicable para expansión multi-sitio

  
  

El objetivo es simple: que cada activo incorporado al portafolio tenga alta probabilidad de ejecutar a tiempo, invertir dentro de plan y sostener el retorno esperado por sitio.

Si estás evaluando una nueva ubicación o un paquete de sitios, te ayudamos a traducir tus criterios internos de elegibilidad en condiciones contractuales verificables que protegen tu cronograma, tu CAPEX y tu rentabilidad proyectada.